Zinsen steigen an: Ökonomen warnen vor „Kreditklemme“ und Häuslebauer zittern - FOCUS Online

Die Zinsen für Baugeld steigen nun mit Inflation und Ukraine-Krieg kräftig an. Viele Häuslebauer, die knapp kalkulieren müssen, könnten nun Probleme bekommen. Dazu kommen exorbitante Energie-Preise. Ökonomen warnen nun vor einer „gesamtwirtschaftlichen Kreditklemme“.

Krieg und Inflation lassen auch die Zinsen für Baukredite steigen. Gab es in den letzten Jahren das Baugeld von den Banken fast umsonst, wird es nun auf einmal teuer. Die monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung stiegen für Häuslebauer um mehr als die Hälfte.

André Adami, Bereichsleiter Wohnen vom Analyse-Haus Bulwiengesa AG, rechnet für FOCUS Online vor: „Die Finanzierung eines klassischen Einfamilienhauses (500.000 Euro Kaufpreis) mit einem Darlehen über 400.000 Euro kostet den Bauherren bei 2,2 Prozent Zins und 2,0 Prozent Darlehenstilgung aktuell 1400 Euro pro Monat. Gegenüber dem Vorjahr mit 0,7 Prozent Zins und 2,0 Prozent Darlehenstilgung sind nun für den gleichen Kredit 500 Euro pro Monat – also 55 Prozent – mehr zu zahlen.“

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Geld wird also teurer, Zins und Tilgung belasten jetzt bei einem Hauskauf stärker die Haushaltskasse als noch letztes Jahr. Das macht den Hauskauf unattraktiver. Hinzu kommt, dass die Baukosten in den vergangenen Monaten weiter stark gestiegen sind. Bauunternehmen und Handwerker machen sich rar und viele Baumaterialien sind nur schwer verfügbar. Das macht Bauherren das Leben zusätzlich schwer.

„Gesamtwirtschaftlichen Kreditklemme“ und „grenzwertige“ Belastung durch Zins- und Tilgungszahlungen

Auch bei der Anschluss-Finanzierung kann es teuer werden, merkt Konstantin Kholodilin, Immobilienmarkt-Experte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), an und gibt FOCUS Online folgendes Rechenbeispiel: Ein Haushalt hat einen Hypothekenkredit mit 20 Prozent Eigenfinanzierung und 10-jährigen Zinsbindung für den Erwerb einer Wohnung, die zum Kaufzeitpunkt 200.000 Euro wert war, aufgenommen. Der Zins war zunächst auf 0,7 Prozent fixiert. Das durchschnittliche Nettoeinkommen eines Haushaltes beträgt monatlich 3661 Euro. In diesem Fall musste der Haushalt rund 38 Prozent seines Einkommens für die Zins- und Tilgungszahlungen entrichten, so Kholodilin. „Wenn der Zinssatz auf 2,2 Prozent steigt, dann erhöht sich die Zinsbelastungsquote auf ca. 41 Prozent.“

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Die Betroffenen müssten nun mit der Bank eine Reduzierung der Tilgungsrate aushandeln, um die Zahlungen auf ein zumutbares Niveau zu senken, so Kholodilin. Anders als viele Baufinanzierer und Banken sieht DIW-Forscher Kholodilin hier auch ein gesamtwirtschaftliches Risiko:

„Insbesondere, wenn die Immobilie dann erworben wurde, als die Preise schon sehr hoch waren, können die höheren Zinsen den Eigentümern bei der Anschlussfinanzierung Probleme bereiten. Wenn das auf einer großen Skala passiert, kann es zu Zahlungsproblemen bei den Banken und eventuell zu einer gesamtwirtschaftlichen Kreditklemme führen." Auch weist er auf ein weiteres Problem: "Die steigende Energiepreise können eine ähnliche Wirkung haben: Wenn ich als Eigentümer gezwungen bin, das Doppelte oder Dreifache für die Energie ausgeben, kann ich in Zahlungsprobleme mit den Zinsen und Tilgung geraten und muss meine Immobilie verkaufen.“

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Bundesbank-Vorstand Wuermeling: „Banken geben verstärkt risikoreichere Wohnungsbaukredite aus“

Auch der Vorstand der Deutsche Bundesbank, Joachim Wuermeling, hält gegenüber FOCUS Online die derzeitige Lage der Baufinanzierungen für brandgefährlich: „Wir beobachten seit längerem steigende Preise auf dem Immobilienmarkt. Steigende Preise bedeuten jedoch nicht per se geringere Kreditvergabestandards. Allerdings geben Banken verstärkt risikoreichere Wohnungsbaukredite aus. Das sehen wir beispielsweise daran, dass Wohnimmobilien stärker fremdfinanziert werden. Bei knapp jedem zehnten Wohnimmobilienkredit ist die Kreditsumme sogar höher als der Kaufpreis der Immobilie.“

Die Banken gehen also bei der Kreditvergabe jetzt ein größeres Risiko ein. Denn die Banken sind auf das Geschäft mit der Baufinanzierung angewiesen. Wuermeling: „Immobilienkredite waren für deutsche Banken schon immer eine wichtige Ertragskomponente. Diese Bedeutung ist in Zeiten niedriger Zinsen weiter gestiegen. Der Anteil von Wohnungsbaukrediten an inländische Unternehmen und Privatpersonen macht rund 18 Prozent der Bilanzsumme der deutschen Banken aus – dieser Anteil steigt seit 2011. 35 Prozent aller Bankkredite sind Wohnimmobilienkredite.“

Dieser Anteil habe sich durch höhere Immobilienpreise enorm vergrößert, so Wuermeling, und auch die Nachfrage nach Baufinanzierungen sei gestiegen: „Eine Besonderheit von Immobilienkrediten in Deutschland sind lange Zinsbindungen. In Zeiten sinkender Zinsen waren ältere Kreditverträge mit fixen Zinszahlungen für einige Banken extrem wichtige Ertragsbestandteile. Demgegenüber stehen nun viele aktuelle Immobilienkredite mit einem langjährigen geringen Zinssatz“, so der Bundesbank-Boss. Umso wichtiger sei es für die Banken daher, ihre eigenen Zinsänderungsrisiken sinnvoll zu steuern.

Inflation höher als der Zins, doch Schulden muss man sich leisten können

Die Banken riskieren also mehr, um an das Geld der Häuslebauer zu kommen. Die Immobilienblase wird jedoch auch durch einen anderen Faktor aufgepumpt: Denn interessant ist auch, dass trotz der gestiegenen Bau-Zinsen die Preise für Immobilien nicht fallen. Eigentlich sollte die Nachfrage nach Immobilien sinken, wenn deren Finanzierung teurer wird. 2021 erhöhten sich die Preise für Wohnimmobilien im bundesweiten Durchschnitt um elf Prozent – für das Schlussquartal meldete das Statistische Bundesamt sogar einen Rekordanstieg.

Auch im ersten Quartal 2022 registrierte etwa das Portal Immowelt Anstiege von bis zu fünf Prozent. Und laut Berechnung der Bundesbank waren die Immobilienpreise in Deutschland 2021 um bis zu 40 Prozent überwertet. Im Jahr 2020 hätte die Überbewertung noch bei maximal 30 Prozent gelegen.

Ökonomen vermuten daher, dass die hohe Inflation derzeit zu noch mehr Spekulation auf dem Immobilienmarkt führt – nach der Logik: Verliert das Geld an Wert, rentieren sich Schulden. Doch auch hier gilt: Schulden muss man sich leisten können. Das meint auch Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln: „Es gibt im Moment an einigen Stellen Überlegungen, dass die Immobilienfinanzierung besonders attraktiv ist, weil die Realverzinsung negativ ist. Nach dem Motto: Bei 2 Prozent Zinsen und 5 Prozent Inflation ist die Realverzinsung -3 Prozent. Vor diesen Überlegungen warne ich. Erstens, weil der Markt erwartet, dass die Inflation nicht dauerhaft so hoch ist, zweitens aber, weil eine solche Situation nur dann attraktiv ist, wenn auch die Einkommen nachziehen. Genau dies könnte aber ausbleiben. Die große Gefahr ist derzeit eine Stagflation, also Inflation plus wirtschaftliche Stagnation, was auch mit stagnierenden Löhnen einhergeht.“

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Bauen ist günstiger als Mieten: „Es führt kein Weg am Eigentum vorbei“

Während Ökonomen also vor einer Immobilien-Blase warnen, stellen sich viele Menschen angesichts der Inflation die Frage, ob sich die Anlage in „Beton-Gold“ nun noch lohnt. Bauen sei immer noch günstiger als Mieten, sagt Bulwiengesa-Analyst Adami und rechnet vor: "Wir vergleichen ein Neubau-Einfamilienhaus mit 120 Quadratmeter und eine Neubau-Mietwohnung in gleicher Größe, die 12 Euro pro Quadratmeter netto Kaltmiete kostet. Dann betragen die reinen Zinskosten (ohne Tilgung, die ja Vermögenszuwachs ist) nur 733 Euro pro Monat, während die Wohnung mit 1440 Euro pro Monat annähernd doppelt so viel kostet. Die Nebenkosten sind annähernd gleich in beiden Modellen.“

Für den Experten ist klar: „Wenn man also halbwegs das Eigenkapital zusammenbekommt, führt kein Weg am Eigentum vorbei. Bis zu einem Zinssatz von 4,3 Prozent ist Kaufen günstiger.“

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Sonntag, 10.04.2022 | 06:20 | Ralf Kellerbauer

Bei Effizienzklasse B bis 55 kWh/a/m2 und knapp 200m2 wären dies noch 10.000 kWh - abzüglich Solarthermie. Also etwa 650-800l Heizöl, falls man Öl und Solarthermie hat. Vielfach heute nur Luft-Wärmepumpe pur mit Netto dann 5.000 kWh und 40ct/kWh = 2.000€/a. Da unsanierte Bestandsgebäude bald wertlos sind bleibt trotzdem das Invest sinnvoll, wobei man Solarthermie und Wasserstofftherme nachrüsten kann.

Freitag, 08.04.2022 | 20:17 | Scheifele Anna

Wann hört das Gejammere endlich auf? Jeder, der Baut oder Kauft, kennt das Risiko. Auch die Möglichkeit der steigenden Zinsen. Haltet doch die Leute nicht für dümmer als sie sind. Natürlich werden ein paar "Spezialisten" auf der Strecke bleiben, aber das war schon immer so. Der Rest wirds schaffen. Außerdem verdienen die Leute heute mehr denn je.

Freitag, 08.04.2022 | 16:09 | Wolfgang Friedrich  | 1 Antwort

Dass die Zinsen auf dem Sparkonto endlich wieder steigen. Aber das bedeutet auch, und das wissen viele wohl nicht, dass Kredite teurer werden.

Samstag, 09.04.2022 | 07:27 | Joerg Malowicz

Nee, will ich nicht. Mir sind die Zinsen auf Sparkonten absolut egal. Mich interessieren viel mehr Renditen von Sachanlagen wie Immobilien, Aktien, Kryptos und Rohstoffe. Und diese Renditen waren in den letzten 20 Jahren einfach phänomenal. Auch in imflationären Zeiten fühle ich mich da sehr gut mit dem Anlagemix.

Freitag, 08.04.2022 | 12:54 | Andreas Kalle

Vor zehn Jahren war es noch attraktiv. Niedrige Zinsen, moderate Immo-Preise. Hat sich die letzten Jahre rapide geändert. Heute sehr niedrige Zinsen, dafür hohe Preise. Spätestens am Ende der Zinsbindung wird man sein blaues Wunder erleben! Dann könnte die Blase platzen. Ab jetzt 10-15 Jahre. Ich bleib bei Miete. Wenn es hart auf hart kommt, kann man sich immer noch verkleinern oder nach außerhalb. Flexibilität ist alles in der heutigen Zeit.

Freitag, 08.04.2022 | 08:13 | Humerd Müller  | 1 Antwort

gesetzlich Versicherten indirekt die Häuser mit. "Bitter für Beitragszahler355 Millionen Euro Strafzinsen: Ist unsere Rentenkasse durch die EZB-Geldpolitik in Gefahr?" 10.02.2021 hier im focus zu lesen.

Samstag, 09.04.2022 | 07:31 | Joerg Malowicz

Tja, da gibt es einen feinen Unterschied zwischen Deutschland und Norwegen. In DE werden die Reserven der Rentenkasse in Sichtanlagen "angelegt". Und in Norwegen wird die Altersvorsorge durch einen unabhängigen Aktienfonds erwirtschaftet. Wer macht das wohl langfristig die bessere Figur?

Freitag, 08.04.2022 | 08:08 | Dieter Fischer

denke ich, dass auch die Mieten ordentlich steigen. Jetzt lt. ALB noch bis zu 1,5 Mio. Kriegsflüchtlinge + X von sonst woher die ja auch irgendwo wohnen müssen. Immozinsen hoch, Guthabenzinsen bei "0". Und der Staat macht für die länger hier lebenden... NIX.

Freitag, 08.04.2022 | 08:01 | Beate Schmidt  | 1 Antwort

....steht die Immobilienblase kurz vor dem Kollaps - und das liegt nur sehr bedingt am steigenden Bauzins! Das ist doch gar keine Frage! Bei den aktuellen Preisen für Neubauten war und ist eine Finanzierung für die Allermeisten nur möglich indem man jeden Knopf mit reingerechnet - ergo sind sehr viele fianziell auf Knate genäht. Diese Laute werden jetzt, bei der aktuellen Inflationsraste und der Energiebepreisung regelrecht weggespült. Wer hat vor einem Jahr schon mit DOPPELTEN Gaspreisen gerrechnet? Das wird VIELEN die Kehle abschnüren und zum verkauf zwingen, denn diese Menschen werden zwischen Inflation und Kredit zerquetscht.

Samstag, 09.04.2022 | 07:37 | Joerg Malowicz

Viele Menschen haben zu extrem günstigen Zinsen z.B. 1% langfristig finanziert. Damit haben sie eine lange Zeit eine planbare Belastung. Durch die hohe Inflation werden die Immobilienbesitzer schneller entschuldet. Länder mit historisch hoher Inflation z.B. Italien haben deshalb viel mehr Immobilieneigentümer als Deutschland. Noch ist die Inflation nicht bei den Mieten angekommen. Noch nicht ...

Freitag, 08.04.2022 | 08:01 | Jörg Petersen

Merkel, Scholz & Co. haben die unsägliche Geldschwemme der EZB, gegen den Rat des eigenen Bundesbankpräsidenten, durchgewunken und unterstützt. Damit maroden südeuropäischen EU-Mitgliedsstaaten keine (dringend nötigen) Konsequenzen aus ihrer Schuldenpolitik drohen, wurde der Finanzmarkt mit Milliarden an Euro geflutet. Nun kommt die Retourkutsche für deutsche Verbraucher. Die vielfach durch wirtschaftliche Interessen geschürten Preissteigerungen bei Immobilien und im Bau haben zu wahnsinnigen Preissteigerungen geführt,die ihrerseits hohe Darlehensaufnahmen zur Folge hatten. Der Bürger steht im Regen, teilweise vielleicht zu Recht, niemand mußte solche Darlehen aufnehmen. Wie so oft schützt die Politik das Ausland, während deutsche Verbraucher auf der Strecke bleiben

Freitag, 08.04.2022 | 07:54 | Michael Stanzel

ich bin kein Ökonom aber die letzten 10 Jahre mit Nullzins wurde jegliche Vorsicht von den Häuslebauern beiseite gewischt. Kaum eine Immobilie unter einer halben Millionen Euro, viele davon in Richtung Mio gehend. Da wurden riesige Geldmengen aufgenommen und sich verschuldet auf Teufel komm raus. Wenn das billige Geld ausläuft und wieder 2% Zinsen bei einem Anschlusskredit zu bezahlen sind, können viele die Rate nicht mehr tilgen. Es ist eine Frage der Zeit wann diese Blase platzt und wenn sie platzt haben viele ihre Immobilie viel zu teuer gekauft und müssen das noch zig Jahre abstottern und bekommen bei Verkauf bei weitem nicht mehr den bezahlten Preis.

Freitag, 08.04.2022 | 07:35 | Bayander Alexander

Eine Baufinanzierung macht man nicht halb, sondern sichert bis zur vollständigen Tilgung ab. Entweder über langfristige Darlehen oder über frühzeitige Anschlussfinanzierungen wie z.B. Bausparer. Ja, ist altmodisch, funktioniert aber. Kann denn keiner mehr rechnen oder hat aus der Zinskrise in den 80ern was gelernt? Aber klar, dafür muss man sparen und sich einen Grundstock aufbauen und sei es durch Job+Nebenjob+selbständige Nebentätigkeit, man könnte auch sagen, man muss dafür buckeln. Beide Varianten sind heutzutage nicht sehr beliebt...

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